Analyse: Schweden bereitet sich auf Immobilienkrise vor

Monatelang versuchte die schwedische Regierung, die Immobilienkrise, die das Vertrauen in den nordischen Staat untergraben hat, zu verharmlosen. Ihre Botschaft ist simpel: Einige Unternehmen sind in Schwierigkeiten, das Land aber nicht.

Jetzt kämpft Heimstaden Bostad, ein 30 Milliarden Dollar schwerer Immobilieninvestor mit Immobilienbeständen von Stockholm bis nach Berlin, mit einer milliardenschweren Finanzierungskrise. Die Krise hat sich nun auf einen seiner Eigentümer, dem größten Pensionsfonds des Landes, ausgewirkt.

Das erhöht zweifellos den Druck auf Schweden, das europäische Land, das am stärksten von der weltweiten Immobilienkrise betroffen ist. Auslöser dieser Krise war der sprunghafte Anstieg der Leitzinsen im vergangenen Jahr, wodurch das Ende der jahrzehntelangen Niedrigzinspolitik eingeläutet wurde.

Schweden ist einer der wohlhabendsten Staaten Europas und die größte nordische Volkswirtschaft, aber das Land hat eine Schwachstelle: einen Immobilienmarkt, auf dem die Banken mehr als 4 Billionen schwedische Kronen (360 Milliarden Dollar) an Hausbesitzer vergeben haben. Durch diese Immobilienkredite sind die Schweden doppelt so hoch verschuldet wie die Deutschen oder Italiener.

Anfang dieses Jahres wies der Internationale Währungsfonds (IWF) darauf hin, dass die historisch hohe Verschuldung schwedischer Privathaushalte in Kombination mit verschuldeten Immobilienunternehmen und deren Abhängigkeit von lokalen Banken ein Risiko für die Finanzstabilität darstellt.

Die Immobilienkrise verschärfte sich in diesem Monat, als der Rentenfonds Alecta erklärte, dass Schwedens größter Wohnungsvermieter finanzielle Mittel benötige und sie möglicherweise aushelfen werden. Alecta hat Anteile in Höhe von 38 Prozent an Heimstaden Bostad.

Nach Schätzungen von Swedbank könnte sich der derzeitige Verlustbetrag bei Heimstaden Bostad auf rund 30 Milliarden Kronen (2,5 Milliarden Euro) belaufen.

Die schwedische Finanzaufsichtsbehörde hat eine Untersuchung darüber eingeleitet, warum und wie Alecta überhaupt 4,22 Milliarden Euro in den Immobilienriesen investiert hat. Die problematische Investition macht 4 % der Fonds aus.

Christian Dreyer, ein Sprecher von Heimstaden, sagte, das Unternehmen habe „gute Fortschritte bei der Rückzahlung der Anleihen für 2024“ gemacht und sei „nicht auf eine sofortige Kapitalzufuhr angewiesen, um unseren Verpflichtungen nachzukommen“.

Er deutete aber auch an, dass das Unternehmen offen für weitere Unterstützung sei.

Regierung macht sich bereit

Während sich die Immobilienkrise ausweitet, macht sich die schwedische Regierung zum Eingreifen bereit, hofft jedoch, dass dies nicht nötig sein wird.

Anfang des Jahres sagte Karolina Ekholm, Generaldirektorin der schwedischen Schuldenbehörde, die Regierung habe eine geringe Schuldenlast und könne mehr Geld zu leihen, um zu intervenieren. Sie sprach die Möglichkeit an, Kreditgarantien oder subventionierte Darlehen zu vergeben.

Ein Insider sagte, dass der Staat zwar prinzipiell bereit sei, einzugreifen, sich aber der möglichen politischen Gegenreaktion bewusst sei, wenn er Unternehmen unterstütze, die große Risiken eingegangen sind.

Dreyer sagte, man prüfe eine „mögliche Kapitalerhöhung durch die bestehenden Anteilseigner“ und er sei zuversichtlich, das „finanzielle Risiko“ teilweise durch eine Bankfinanzierung abfedern zu können. Er zeigte sich jedoch offen für andere Formen der Unterstützung.

„Wir sind zwar nicht auf externe Unterstützung angewiesen, könnten aber geeignete staatliche Programme in Betracht ziehen, wenn diese verfügbar sind“, sagte Dreyer.

In der Öffentlichkeit hat die Regierung versucht, die Krise herunterzuspielen.

„Es gibt potenzielle Probleme, die wir genau im Auge behalten müssen“, sagte Finanzmarktminister Niklas Wykman gegenüber Reuters, kurz bevor die Probleme von Heimstaden Bostad öffentlich wurden. „Wir wissen, dass ein Sturm auf uns zukommt. Aber wir vorbereitet.“

„Die Regierung ist bereit, zu handeln, um die Finanzstabilität zu sichern, falls es irgendwelche Bedrohungen oder Turbulenzen geben sollte“, sagte er und warnte, dass die Probleme einzelner Firmen nicht bedeuten, dass der gesamte Sektor in Schwierigkeiten ist.

Schweden gehört zu den ersten europäischen Ländern, die mit steigenden Zinssätzen zu kämpfen haben, da ein Großteil der Immobilienschulden kurzfristig fällig ist. Dies macht das Land zu einem Vorreiter für die gesamte EU, wo die steigenden Zinsen auch Deutschland erschüttert haben.

Etwa die Hälfte der schwedischen Hausbesitzer hat Hypotheken mit variablem Zinssatz, was bedeutet, dass Zinserhöhungen schnell zu höheren Zahlungen führen.

Die Bauunternehmer verließen sich oft auf kurzfristige Darlehen oder Anleihen, die nun durch teurere Kredite ersetzt werden müssen.

Heimstaden Bostad und andere Unternehmen wie SBB  expandierten schnell, zum Teil durch den Verkauf billiger kurzfristiger Eurobonds, was inzwischen schwieriger geworden ist.

„Wir haben einen verrückten Immobilienboom erlebt. Wir erleben keine Krise – noch nicht“, sagte der schwedische demokratische Abgeordnete David Perez. „Wenn die Zinsen zusammen mit der Arbeitslosigkeit weiter steigen, ist es das, was uns Angst macht.“

Angesichts der weiter steigenden Zinsen glauben Analysten wie Marcus Gustavsson von der Danske Bank, dass das Schlimmste noch nicht überstanden ist.

Er schätzt, dass die schwedischen Preise für Wohnimmobilien um etwa 10 Prozent gefallen sind und dass der Immobilienmarkt möglicherweise erst die Hälfte der Krise überwunden hat.

Bis vor kurzem haben die Schweden die Preise für Häuser und Wohnungen durch „funny money“ in die Höhe getrieben“, sagt Andreas Cervenka, Autor von „Greedy Sweden“, einem Buch, das die Ungleichheit untersucht, die teilweise durch den Immobilienboom verursacht wurde.

„Mit den steigenden Zinsen hat sich dieses „funny money“ in echtes Geld verwandelt, und das ist bitter.“