Auf dem Weg zur "exklusiven" Innenstadt?

Standpunkt von Gregor Jekel (Difu)Noch ist das Wohnen in deutschen Städten im Vergleich zu Metropolen wie Paris und London günstig. Allerdings ziehen die Mieten auch in Deutschlands Innenstädten an. Gregor Jekel vom Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) analysiert auf EURACTIV.de Trends und Konzepte der Innenstadtentwicklung. Kommt es zur sozialräumlichen Polarisierung?

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Dipl.-Geogr. Gregor Jekel ist Wissenschaftlicher Mitarbeiter im Bereich Stadtentwicklung, Recht und Soziales am Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) in Berlin. Jekels Themenschwerpunkte sind Stadtentwicklung und Wohnungspolitik.
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Innenstädte sind zentrale Handlungsräume der Stadtentwicklung. Sie sind Zentren von Handel und Dienstleistungen, Standorte von sozialer Infrastruktur und Freizeit- und Kultureinrichtungen. In größeren Städten sind sie vor allem auch Standorte von Unternehmenszentralen, Universitäten und (überörtlicher) öffentlicher Verwaltung. Doch sind sie auch ein begehrter Wohnstandort? Die zunehmenden Einwohnerzahlen der meisten deutschen Großstädte in den vergangenen Jahren liefern dafür Anhaltspunkte, vor allem vor dem Hintergrund einer insgesamt stagnierenden bis rückläufigen Bevölkerungsentwicklung. Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung gehen von einer Fortsetzung dieses Trends aus (1). 

Auch die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise verweist auf eine stetig wachsende Nachfrage nach Wohnraum in zentralen Lagen. Und auch Interviews mit Experten ergaben, dass von einer nachhaltigen "Wiederentdeckung innenstadtnahen Wohnens" in vielen deutschen Städten, vor allem in Großstädten, ausgegangen wird (2).

Bevölkerung schrumpft eher in der Peripherie

Die Rahmenbedingungen, die in Deutschland für eine Stärkung der Innenstädte sorgen, treffen auch auf viele andere europäische Staaten zu, weswegen von einer europaweiten Entwicklung auszugehen ist: Demographische Veränderungen bedeuten das Ende des Bevölkerungswachstums und eine zunehmende Alterung der Gesellschaft. Der Bevölkerungsrückgang findet jedoch nicht gleichmäßig verteilt statt, vielmehr sind periphere Räume besonders stark davon betroffen, während sich Städte und ihr Umland (zunächst?) stabil entwickeln, vor allem weil sie eine gute Infrastrukturausstattung gewährleisten können. Dieser Trend ist in von Schrumpfung betroffenen Regionen wie den Neuen Ländern bereits heute deutlich erkennbar.

Wohnen in der Stadt wird ökonomisch attraktiver

Innerhalb der Städte profitieren von dieser Entwicklung insbesondere die zentralen Lagen als bevorzugte Wohnstandorte. Ihre spezifischen Vorteile wie ein dichtes und mit geringem Wegeaufwand verbundenes Netzwerk von sozialer und kultureller Infrastruktur sowie die Vielfalt an Versorgungsangeboten kommen insbesondere weniger mobilen Bevölkerungsgruppen zu gute.

Auch der Strukturwandel der Mobilität unterstützt diese Entwicklung. Der Ausbau von Radwegen, die intermodale Vernetzung und ergänzende Angebote zum öffentlichen Nahverkehr (z.B. Fahrradleihsysteme oder Carsharing) bieten zunehmend eine attraktive Alternative zum motorisierten Individualverkehr. In Städten wie Berlin sinkt daher seit Jahren der Anteil der Haushalte mit eigenem PKW. Die abnehmenden Lärm- und Abgasimmissionen erhöhen die Akzeptanz innerstädtischen Wohnens. Das Interesse am Innenstadtwohnen wächst jedoch auch, weil bei steigenden Energie- und Mobilitätskosten kompakte Bauformen und kurzen Wege die Stadt als Wohnstandort auch ökonomisch attraktiver erscheinen lassen.

Herausforderungen für die Innenstadtentwicklung der Zukunft

In vielen Ländern Europas ist das innerstädtische Wohnen teuer. In deutschen Städten ist man von einem Preisniveau wie in den europäischen Metropolen überwiegend noch weit entfernt. Jedoch ist der Wohnungsmarkt derzeit von einer dynamischen Preisentwicklung gekennzeichnet.

Die Mietbelastungsquoten erreichen deutschlandweit inzwischen Werte um die 30 Prozent des Einkommens. Haushalte mit geringem Einkommen müssen durchschnittlich über 40 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufbringen (3). Da das Wohnen zur Miete die vorherrschende Wohnform in den deutschen Innenstädten darstellt, führt diese Entwicklung aktuell zu einer Debatte um die Gefahr der Gentrifizierung weiter Teile der zentrennahen Wohnbereiche und einer sozialräumliche Polarisierung der Städte insgesamt. Jüngste Studien belegen eine deutliche Innen-Außen-Differenz des Angebots an preiswertem Wohnraum. Das bedeutet, dass sich Haushalte mit niedrigen Einkommen, vor allem Transferhaushalte, überwiegend nur noch in den Randlagen der Städte mit Wohnraum versorgen können. Angesichts der hohen Fluktuation auf den städtischen Mietwohnungsmärkten kann diese starke Polarisierung des Wohnungsangebots bald auch zu einer sozialräumlichen Polarisierung führen (4). 

Als Ergebnis dieser Polarisierung kann eine "exklusive" Innenstadt entstehen, die Hauhalte mit geringem Einkommen von einer angemessenen Wohnraumversorgung ausschließt (exkludiert) und dadurch auch in Bezug auf soziale Teilhabe und persönliche Lebensentfaltung gegenüber anderen Bevölkerungsgruppen benachteiligt.

Unterschieden werden muss jedoch zwischen wirtschaftsstarken Zentren, die einen hohen Internationalisierungsgrad von Wirtschaft und Bevölkerung aufweisen, und Städten, die weniger im Fokus auch der internationalen Immobilieninvestoren stehen. Letztere haben in den vergangenen Jahren einen erheblichen Anteil preiswerten Wohnraums aus dem Bestand öffentlicher Wohnungsunternehmen und privater Kleineigentümer erworben. Sie verfolgen in der Regel – anders als die alten Eigentümer – kurzfristige Renditestrategien für die erworbenen Bestände, indem z. B. Mieterhöhungsspielräume ausgereizt oder Mietwohnungen in Wohneigentum umgewandelt werden. In Städten wie Berlin hat sich dadurch das Marktumfeld grundlegend gewandelt, ohne dass dies auf eine Veränderung der Bevölkerungs- bzw. Haushaltsdynamik zurückgeführt werden kann. Das bedeutet, dass nicht eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum, sondern die Kapitalisierung des Wohnens derzeit einer der wichtigsten Antreiber der Wohnkosten in vielen Großstadtregionen ist.

Hingegen wird es in Städten mit einer geringeren Entwicklungsdynamik zwar ebenfalls zu einem verstärkten Interesse am Innenstadtwohnen kommen – dieser Trend ist in vielen Städten heute bereits sichtbar – er wird aber nicht zu exklusiven Innenstädten, sondern zu einer Stabilisierung der Entwicklung führen. Für diese Städte bietet sich die Chance, durch die gestiegene Nachfrage nach innerstädtischem Wohnen Funktionsverluste und damit einher gehende städtebauliche Defizite auszugleichen, die durch die Auslagerung von Dienstleistungs- und Verwaltungsfunktionen in den suburbanen Raum und Bedeutungs- und Qualitätsverlusten innerstädtischer Einzelhandelslagen entstanden sind (5).

Eine Innenstadt für alle Bevölkerungsschichten

Sowohl in schrumpfenden als auch in wachsenden Städten sind Innenstädte heute bevorzugte Wohnlagen. Probleme wie Umweltverschmutzung und Kriminalität, die lange Zeit das negative Image des Wohnstandortes Innenstadt prägten, sind inzwischen weitgehend bewältigt oder treten in den Hintergrund gegenüber den ökonomischen Vorteilen und dem Statusgewinn, den das Innenstadtwohnen bie´tet. Dies zeigen die steigenden Wohnkosten in innerstädtischen Wohnlagen. Die größte Herausforderung für eine ausgewogene Entwicklung der Innenstädte liegt daher in der Zugänglichkeit des Wohnens für alle Bevölkerungsschichten. Soziale Nachhaltigkeit können die Städte nur durch die Bereitstellung öffentlichen Wohnraums oder preisgebundenen Wohnraums auch in innerstädtischen Lagen oder – noch besser – durch eine aktive Bodenpolitik erreichen, wie sie beispielsweise die Stadt Ulm seit langem erfolgreich betreibt. Erst dann sind auch andere Aspekte wie dezentrale Versorgungskonzepte im Bereich der technischen Infrastruktur, neue Ansätze zur urbanen Landwirtschaft bzw. Nahversorgung mit Lebensmitteln sowie innovative Wohnformen von Bedeutung. Anmerkungen

1) Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) (2008): Bevölkerungsprognose 2005-2025, Bonn.

2) Jekel, Gregor, Franciska Frölich von Bodelschwingh, Hasso Brühl und Claus-Peter Echter (2010): Stadtpolitik und das neue Wohnen in der Innenstadt; Difu Edition Band 8, Berlin

3) Frick, Joachim R., Steffi Grimm (2009): Wohnen in Deutschland nach dem Mauerfall: Eine Analyse für die Jahre 1990 bis 2008 auf Basis der Daten des Sozio-Ökonomischen Panels (SOEP). SOEPpapers 236, Berlin.

4) Holm, Andrej (2011): Kosten der Unterkunft als Segregationsmotor. In Informationen zur Raumentwicklung, Heft 9/2011; Bonn, S. 557-566.

5) Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hg.) (2011): Weißbuch Innenstadt – Starke Zentren für unsere Städte und Gemeinde

Links

Mehr zum Thema auf EURACTIV.de

LinkDossier: Europäische Stadtpolitik

Stadt des Wohlklangs (18. November 2011)

Klimaschutz-Projekte europäischer Großstädte (7. Oktober 2011)